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论房地产投资信托的制度特性 — 经济工作 [摘要 ]本文揭示了房地产投资信托 (REITs)的集合投资制度本质及其制度内涵，指出了房地产投资信托制度所独具的契约性和社会性特点，以及其推动房地产业发展和经济社会进步的作用。 [关键词 ]房地产；投资信托；制度特性 一、房地产投资信托 (REITs)的制度内涵 房地产投资信托 (RealEState lnVeStment TrUSts，简称 REITs)，又称为房地产投资信托基金，最早产生于上世纪 60 年代的美国，它是一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊的集合投资制度。美国的房地产投资信托 (REITs)制度经过 40 多年的发展，不断趋于完善，极大地促进了美国房地产业乃至整个经济社会的发展和进步。从上世纪90 年代开始，世界上许多国家纷纷借鉴美国做法，通过 立法建立起本国的 REITs 制度。据全美房地产投资信托协会 (NAREIT)的资料统计，截至 2003 年底，已有 1 日个国家和地区制定了 REITs 法规。由于各国的 REITs 制度都是借鉴美国 REITs 的理念和原理创建，因此在制度内涵上基本相同。美国的 REITs 制度安排主要有以下内涵和特点：(1)REITs 的实物形态是一种证券化了的信托投资基金，它是通过向大众投资者发行股票或单位受益凭证募集资金而形成。为了避免REITs 变成为少数人牟利的工具，美国法律对 REITs 的股东数作出严格限制，规定 REITs 的股东不得少于 100 人，且持股比例最大的 5 个或 5 个以下的个人持有的 REIT 股份不得超过 50％。 (2)REITs 基金管理公司是一种专业性的信托投资组织，它扮演的是“受人之托，代人投资”的中介入角色，帮助大众投资者实现对房地产的直接投资。(3)REITs 必须将大部分资产投资于能够定期产生租金收入的经营性房地产项目，且收入来源主要应是房地产项目的租金。譬如，新加坡和韩国规定 REITs 投资于房地产的比例至少在 70％以上，美国和日本规定 REITs 投资于房地产的比例至少在 75％以上，香港规定 REITs投资于房地产的比例至少在 90％以上。 (4)REITs 必须将其 90％以上的投资净收入作为股利