充分认识项目的前期可行性研究重要性.doc

充分认识项目的前期可行性研究重要性 现在有不少的房地产开发项目存在的问题。主要表现在以下几个方面： 1、开发大环境很好，但项目小环境问题不少； 2、项目定位难度较大，方案反复作多次，一是项目投资人不满意，二是与城市总体规划冲突； 3、有的项目建好以后市场不能接收。 究其原因是开发商对拟开发地块研究不够造成的。项目可行性论证创造的知识与信息量在整个项目运作中占有相当大的比重。经过广泛的调研，能够立项的项目仅占所有考察项目的 5%以下，经过调研，绝大多数项目将被取消。而能够决定项目是否立项的关键性文件就是“项目可行性论证相关报告”，项目可行性性论证相关报告与项目总结报告并称为项目知识与信息的两大仓库，对组织知识库的扩大与充实具有重大意义。可行性论证阶段在时间维上对应于项目全过程中的规划阶段，在逻辑维上对应于项目全过程中的问题提出、建立评价指标体系以及项目分析三个阶段。项目可 行性论证相关报告根据提供对象的不同，可分为项目可行性研究报告、项目评估报告、商业计划书、投资价值分析报告等几类。 二、项目可行性研究 项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。根据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目可行性研究包括一般机会研究、特定机会研究、方安策划、初步可行性研究和详细可行性研究几大块。 1、一般机会研究 鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。 2、特定项目机会研究 主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。 3、方案策划 根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周 期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。 4、初步可行性研究 对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、