房地产开发项目实施阶段风险分析.doc

房地产开发项目实施阶段风险分析 在房地产开发项目的实施，按我国的房地产的开发程序房地产开发商应该是从可行性研究批准后以后直至项目验收前的阶段均属于实施阶段。这阶段的工作、可交付成果和费用包括： A、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点； 2、申报规划设计条件； 3、委托作出规划设计方案； 4、办理人防审核； 5、办理消防审核； 6、审定规划设计方案 ； 7、住宅设计方案的专家组审查 ； 8、落实环保“三废”治理方案； 9、委托环境影响评价并报批； 10、建设工程勘察招、投标 ； 11、委托地质勘探 ； 12、委托初步设计； 13、申报、审定初 步设计 。B、房地产开发项目的市政配套 （一）市政配套 1、征求主管部门审查意见； 2、落实市政公用设施配套方案 ； 3、报审市政配套方案 ； 4、市政各管理部门提出市政配套意见 ； 5、市政管线综合 （二）房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 ； 2、工程设计费 ； 3、建设工程规划许可证执照费 ； 4、竣工档案保证金 ； 5、临时用地费 ； 6、临时建设工程费 ；7、建设工程勘察招标管理费 ； 8、勘察设计监督管理费 ； 9、古建园林工程设计费 C、房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产 开发项目土地使用权的法律程序 （一）、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 ； 2、办理建设用地委托钉桩 ； 3、办理国有土地使用权出让申请 ； 4、主管部门实地勘察 ； 5、土地估价报告的预审 ； 6、委托地价评； 7、办理核定地价手续 ； 8、办理土地出让审批 ； 9、签订国有土地使用权出让合同 ； 10、领取临时国有土地使用证 ； 11、领取正式国有土地使用证 ； 12、国有土地使用权出让金的返还 （二）、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 ； 2、主管部门现场勘察 ； 3、划拨用地申请的审核、报 批 ； 4、取得划拨用地批准 （三）、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 ； 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 ； 3、签订征地协议 ； 4、签订补偿安置协议 ； 5、确定劳动力安置方案 ；6、区（县）房地局审核各项协议 ； 7、市政府下文征地 ； 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ； 9、办理批地文件、批地图 ； 10、办理冻结户口 ； 11、调查户口核