房地产开发项目中工程造价的控制.doc

房地产开发项目中工程造价的控制 【摘要】分析了建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响 ,找出造价控制的重点因素 .讨论了房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、实施阶段分别需要采取的相关措施和方法 ,以尽量降低项目的工程造价 ,即在决策阶段编写详细的可行性研究报告和编制投资估算 ;在设计阶段优化设计方案 ,进行合理的技术设计和施工图设计 ;在实施阶段选择合理的施工方案 ,严格控制工程变更和现场签证 ,严格审核工程施工图预算 ,工程造价的预算采用工程量清单报价 ,择优确定专业分包单位 ,防止少数垄断性行业任意抬价 ,深入现场 ,收集和掌握施工有关资料 ,制定严密的合同 条款 . 房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程 ,即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段 .有关分析资料显示 [1],在项目投资决策阶段对投资的影响可达 95%以上 ;初步设计阶段可达75%～ 95%,对建筑工程造价的影响力最大 ;技术设计阶段可达 35%～ 75%,对建筑工程造价的影响力减小 ,该阶段只确定工程设计的合理性、可行性 ;在施工图设计阶段可达 10%～ 35%,其影响力进一步削弱 .因此 ,最关键的阶段是项目实施之前的项目决策 (决定因素 )和设计阶段 (关键因素 ),因此要根据影响力的大小有所侧重 . 1 规划决策阶段工程造价的控制 决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响 ,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等 .该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算 . 1.1 编写可行性研究报告 可行性研究报告是决策的重要依据 ,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研 ,开发的项目是否有相应的消费群体 ,深入了解开发项目所定位的业主们的需要 ,要确保项目是适应发展要求的 ;做好效益研究 ,从投入、产出入手 ,解决项目在经济上的“合理性”问题 .既 要符合所在城市的规划要求 ,又要满足使用功能 ,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求 ,又要考虑最大限度地节约用地 ,尽量做到布置紧凑合理 ,充分利用地形地貌 ,降低地皮费用 .可行性研究的深度要规范化和标准化 ,研究报告要确保真实性和科学性 . 1.2 编制投资估算 投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一 .它是研究、分析开发项目的经