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项目管理：三角平衡术 频频爆发的房地产项目‚质量门‛把开发商又一次送到舆论的风口浪尖。 毫无疑问，开发商不会不懂得水泥标号应该是多少，也不会不懂得做完防水层后要干燥多少时间，并且应该做多少次闭水试验。然而赶着交房，故意降低成本或者由于管理不到位对于现场偷工减料不闻不问，才是质量问题频发的根源。 如果项目质量要沦落到靠现场人员的经验、良心、责任感去保证，显然太悬。说到底，项目管理一靠人，二靠机制。长远看必然要靠机制即管理系统，包括流程、制度、工作规范、关键节点控制等等，这就是我们通常所说的‚项目管理‛。那么应该如何保证这些项目要素按照规范执行呢 ? 项目管理是一个复杂的系统，在房地产业被概括为‚四控两管一协调‛，其中‚四控‛指质量控制、进度控制、投资控制和安全控制 ;‚两管‛指合同管理和信息管理 ; ‚一协调‛指现场的各种综合协调事宜。对于房企而言，最关键就是进度、质量和成本的平衡。 就像三角 形的三条边，成本、质量、进度这 3 大项目管理维度，挪动其中任何一条边，另外两条必然会发生变化。 四控两管一协调 ‚如果你想要一个正边三角形一直维持相对平衡的状态，那么先前就要设定好，通过两管一协调，让它一直维持正边三角形的状态。‛北京正略钧策管理咨询公司合伙人吴小燕说。 现实的情况并不让人乐观。且不说那些大型公共工程、大型住宅项目。我们国家 6 万多家开发商，每年数以十万计的项目在开工建设，其中绝大多数项目规模并不大，建设工期原本也是绰绰有余，但是其中很多项目仍然质量问题频出，仍然是前期慢慢悠悠、后期 匆匆忙忙赶工。 ‚前松后紧‛是很多房企项目管理中的致命伤。方案阶段来回反复，进度卡在某处耽误很长时间，最后被迫压缩施工周期，这成了很多房企的常态，而这样的状态必然带来大量的质量隐患。而且，赶工还要支付巨额的赶工费用，导致成本失控。一个正常工期在一年左右完成的项目，如果按照正常的进度，通常前期方案设计应该在 1 到 2 个月之间，而实际情况却常常是很多项目在方案设计阶段就要拖一年多，凸显了房企在项目管理上的粗放化。然而，问题是这样折腾来折腾去，并没有太大的意义，很多时间都消耗在一些无谓的程序消耗之中。 如果把 一个项目的进度从后往前推，也许就会看得更清楚一点。一个项目如果要在 12 月 31 日交房，那就意味着 6 月 31 日必须要竣工，而要做到这一点，至少在 1 月 1 日的