新时期房地产开发的风险管理.doc

新时期房地产开发的风险管理 摘 要：房地产项目建设是一个较长周期的过程 ,项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素 ,构成了项目过程的各种风险 ,风险充斥在每个过程 (活动 )。项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程 ,而风险管理是靠企业的“团队”的力量 ,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的 ,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。 关键词：房地产开发 ;项目建设 ;风险规避 ;综合管理 一、房地产开发的风险分析 风险是在特定的客观条件下 ,在特定的期间内 ,那些可能发生的结果之间的差异程度 ,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度 ,这种变化程度越大 ,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险 ,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险 ,在现在的经济大环境中 ,主要表现在以下几个方面 : 1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位 ,项目的市场定位确定以后 ,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案 ,就决定了项目的销售前景 ,一旦市场定位不准确 ,项目的指导思想出 现失误 ,是后期无法或者是非常困难弥补的风险 ,也是项目开发过程中 ,最大的风险 ,属项目建设的决策性失误风险 ,按照风险影响范围划分属于总体风险 (决策风险 ),从某种程度上讲 ,其结果也是不可管理风险。 2、项目的质量风险。包括 :在项目决策阶段由于经济技术分析失误 ,出现品质与价格矛盾导致的质量问题 ;在设计阶段 ,向设计提出违反设计规范、标准 ,特别是强制性标准的要求 ,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题 ;施工阶段 ,从业人员对设计知识认识有重大错误 ,擅自改变设计造成的质量风险 ;施工管理过程中 ,不重视关键部位和关 键过程的跟踪检查处理 ,对一些容易出现影响结构安全 ,特别是一些虽不影响结构安全 ,但对正常使用功能有严重影响的问题 ,处理不及时 ,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患” ;交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等 ,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险。 3、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中 ,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材