CBD写字楼项目风险分析.doc
CBD 写字楼项目风险分析 中国加入 WTO 以后,中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD 作为城市的核心和标志,期望通过 CBD 可以提高城市的整体竞争力。为此,中国的一些大中城市像上海的陆家嘴,外滩与竹园多于 6 平方公里的范围内为上海发展中的 CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在 CBD 的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任,借以提高城市在本地区范围内的竞争力,巩固领导城市的地位。 CBD 的建设中主要的是商务房地产的开发,其中以写字楼为主要的商务房产。 CBD 的概念就注定的天价的土地出让金和 楼盘售价。写字楼的高标准建设要求对建筑技术和管理来说是一种挑战,不仅需要大量的资金,还需要高超的项目运作与管理技术。目前,我国 CBD 建设刚刚起步没有可借鉴的建设经验,写字楼的建设国内开发商涉足不深。 CBD 写字楼项目建设没有成熟的相关理论可以指导建设,此类项目的风险分析换没有人做。本论文的介绍希望明白此类项目的风险分析过程和分析方法,为更深入的理论研究打下基础。 CBD写字楼项目中分析理论知识介绍 1 CBD写字楼项目基础知识 1.1 CBD 的定义和特征 1.1.1 CBD 的定义 CBD ,即“中央商务区”( Central Business District),现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 1.1.2 CBD 的特征 1、可达性 可达性是 CBD 最基本的特征。 CBD一般位于城市的中心位置,从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外, CBD还是城市的信息中枢,是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。 2、高密度 各商家竞相抢占对自己 有利的地段,造成 CBD 的用地紧张,地价上涨,密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨,建筑的高度和密度也在增长,形成 CBD 的特有景观,特别是在美国大城市中最为明显,即摩天大楼林立。 3、行业分区 从理论上讲,特别是在一些发达国家,相同行业功能的集中有利于效率的提高。 1.2 写字楼的定义和分类写字楼就是专业商业办公用楼的别称 ,严格地讲 ,写字楼是不能用于住人的 .写字楼市场目前流行两大评定标准,一是甲级写字楼,一是 5A 写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙 级写字楼。相比之下, 5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。那么, 5A 写字楼具体有哪些标准呢? 第一要素:黄金区位 第二要素:超大规模 这里所说的超大规模,不仅是指建筑体量本身比较大,而且更强调其规模的伸展力及拓展性。第三要素:建筑文化 对于写字楼而言是摩天大楼的建筑文化。第四要素:硬件设施在写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。第五要素:软件服务一方面体现在高效的物业管理上,另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。综上所述, CBD 写字楼具有的特点也就明确了:一具有优越的位置;二具有较 大的建筑规模;三具有较高的建筑高度;四具有先进的技术和配套设施,建筑设计新颖,建筑功能更完善;五物业服务周到细致 2 CBD 写字楼项目风险分析理论的研究结合 CBD 写字楼项目的特点,研究了项目分析理论。 2.1CBD 写字楼项目中风险的定义和风险的度量 2.1.1 风险现代汉语词典的定为可能发生的危险,一些英文字典将其定义为“遭受危险,蒙受损失或伤害的可能或机会”。在不同的文献中,对风险的定义各不相同。从项目管理的角度对风险的定义界定如下 :风险是主体在决策活动过程中,由于客观事件的不确定性引起的,可被主体感知的与期望 目标或利益的偏离。这种偏离有大小、程度以及正负之分,即风险的可能性、后果的严重程度和损失或收益。在项目管理中,风险的主体可指项目不同阶段的各项目参与者、业主、承包商、设计单位、施工单位、材料供应单位等 ;决策活动是指在项目进行过程中所采取的各种措施、方案及拟执行的计划等 ;客观事件是指与社会、经济、自然等有关的政策、法规的制定,材料价格的变动,火灾、地震的发生等事件 ;感知是风险的非常重要的一个特点,正是由于风险可被感知,风险分析和管理才有可能 :期望目标或利益是指项目完成时,项目参与者期望此项目达到的功能、带来的 收益、或对社会的贡献等 :偏离一般是指损失的发生,但有时也有收益的偏离,如项目完成并投入使用后,年利润比预计的多的情况。从CBD写字楼投资企业风险分析角度定义为 CBD写字楼的风险是由于客观事件的不确定性引起的,可被投资企业感知的与投资预期目标或投资收益发生的偏离。2.1.2 风险的度量由项目管理中风险的定义可以看出,由于项目目标的多样性,导致项目的偏离的多属性,即这种偏离有大小、程度和正负之分,也就是说项目风险的表述要表达其可能性,后果的严重程度以及这种后果的主体反应。为此,对项目风险的度量问题可以从以下几个方 面考虑 :(1)联合风险的可能性和严重程度来测量这种测量可以用风险量来表示,风险量 R 定义为 R=( Pr,q),的式中 Pf 表示风险事件发生的概率, q 为风险事件发生对项目造成的损失的大小。在项目风险因素的估计中常常用风险量来表示项目风险因素的影响程度的大小。在对 CBD 写字楼项目的风险分析中,对风险项目风险估计需要用到本方面,主要通过对项目投资收益或进度用实际损失量或调查专家后计算的相对损失表示 q。Pr 的如何得到,下面说明风险估计方法时会详细说明。 (2)从后果的严重程度及主体的反应来测量主体对风险的有没有反应在于其对 项目的期望目标或利益,当后果的严重程度偏离主体的期望时,主体会感受到风险的存在。这种测量可以用风险率来表示,风险率用 Pr 表示,其定义为 Pr=P(X 3.2 风险估计过 程风险估计是在项目风险识别基础上,运用定性和定量的分析方法估计项目中各风险发生的可能性和破坏程度的大小,并按潜在危险大小进行优先排序的过程。风险估计过程可用下图表示 3.2 风险估计过程包括以下活动:( 1)系统研究项目风险背景信息。( 2)详细研究已辨识项目中的关键风险。( 3)使用风险估计分析方法和工具。( 4)确定风险的发生概率及其后果。( 5)做出主观判断( 6)排列风险优先顺序 3.3 风险评价过程风险评价是在项目识别、估计的基础上进一步对项目风险进行综合分析,确定项目风险整体水平和风险等级。风险评价过程有三步:( 1)确定风险评价基准( 2)确定评价时项目风险水平( 3)比较。风险评价过程活动主要包括以下内容:( 1)系统研究项目风险背景信息。( 2)确定风险基准。( 3)使用风险评价方法确定项目整体风险水平。( 4)使用风险评价工具挖掘项目各风险因素之间的因果联系,确定关键因素。( 5)做出项目风险的综合评价,确定项目风险状态及风险管理策略。 4 CBD 写字楼项目的风险分析方法由 CBD 写字楼项目的特点可以得到项目为大型商业房地产开发项目。项目面临风险因素众多,相互关联复杂。主要有市场风险,政府风险,经济风险,技术风险。在此 CBD 写字楼项目风险分析方法有其独特的特点。 4.1 风险识别方法项目风险因素的识别工作,主要牵涉到三个方面的问题 :分类和识别的先后顺序 ;分类的方法 :识别的方法。 CBD写字楼 项目属于大型工程项目,为保证项目风险识别的完整性无缺漏,应按照先分类后识别的顺序。项目风险分类的方法有很多种,不同的项目往往有不同的分类方法,分类可以先按项目内外部进行分类,其次按技术和非技术或项目目标进行分类。 CBD 写字楼项目的分类为保证风险分析的其下步骤和风险管理,可以按照风险来源分类,换可以保证每一类再分。 CBD 写字楼项目风险可以从很多角度考虑项目风险的具体来源可以有政治风险、法律风险、自然风险、社会风险、经济风险。项目识别的方法有很多种,如专家调查法、头脑风暴法、图表法、核对表等,不同的项目,项目的 不同阶段所采用的项目风险识别的方法应该有所区别。本文为了保证实用性只介绍专家调查法。专家调查法是大系统风险识别的主要方法,它是以专家为索取信息的重要对象。各领域的专家利用专业方面的理论与丰富的实践经验,找出各种潜在的风险并对其后果做出分析与估计。这种方法的优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下,可以做出定量的估计 ;缺点主要表现在易受心理因素的影响。专家调查法主要包括专家个人判断法、头脑风暴法和德尔菲法等十余种方法。其中头脑风暴法与德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。① 专家个人判断法征求 专 家 个人 意见的优点是不受外界影响,没有心理压力,可以最大限度地发挥个人的创造能力。但是仅仅依靠个人判断,容易受到专家知识面、知识深度和占有资料以及对所调查的问题是否感兴趣所左右,难免带有片面性。② 头脑风暴法它是一种刺激创造性、产生新思想的技术。该技术由美国人奥斯本于 1939 年首创,首先用于设计广告的新花色, 1953 年经总结经验后问世。该方法通过专家之间的相互交流,在头脑中进行智力碰撞,产生新的智力火花,使专家的论点不断集中和强化。头脑风暴法作为一种创造性的思维方法在风险分析中得到广泛的应用。头脑风暴法一般采用专家 小组会议的形式进行,参加的人数不要太多,一般为五、六个人,多则十来人。大家就某一具体问题发表个人意见,畅所欲言,作到集思广益。在参加人员的选择上,应注意使参加者不感到由什么压力和拘束,例如不要有直接领导人参加等。头脑风暴法适用于探讨的问题比较单纯,目标比较明确,单一的情况。如果问题牵涉面太广,包含因素太多,那就要首先进行分析和分解,然后再采用此法分步进行讨论。对头脑风暴法的结论还要进行详细的分析,既不能轻视,也不能盲目接受。一般说来,只要有少数几条意见得到实际应用,已是很有成绩了。有时一条意见就可能带来很大 的社会经济效益。即使除原有分析结果外,所产生的新思想都被证明不适用,那么其作为对原有分析结果的一种讨论和论证,给领导决策也会带来益处。③ 德 尔菲 法。德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于 50 年代初发明的,该方法以匿名方式通过几轮函询征求专家们的意见,然后对每一轮意见都汇总整理,作为参考资料再发给各专家,供他们分析判断,提出新的论证。如此多次反复,专家的意见渐趋一致,使最终结论的可靠性越来越大。德尔菲法是系统分析方法在意见和判断领域的一种有限延伸。它突破了传统的数据分析限制,为更合理地决策开阔了思路。由于该 法能够对未来发展中的各种可能出现和期待出现的前景作出概率估计,因此可为决策者提供多方案选择的可能性,而用其他方法都很难获得这样重要的、以概率表示的明确结论。但是理论上并不能证明所有参加者的意见能收敛于可观实际。 4.2 风险估计方法对风险进行概率估计的方法有两种 :一种是利用历史统计资料确定风险概率分布的客观概率估计法 :一种是主观概率确定风险概率的主观概率估计法。 (1) 客观概率估计法。该方法是根据大量试验,用统计的方法进行计算,这种方法所得数值是客观存在的,不以人的意志为转移。当工程项目某些风险事件或其影响因素 积累有较多的数据资料时,就可以通过对这些数据资料的整理分析,从中找出某种规律性,进而大致确定风险因素或风险事件的概率分布类型。概率分布有连续型和离散型两大类。工程项目风险管理常用的连续型概率分布包括 ;均匀分布、正态分布、指数分布、三角分布、梯形分布、极值分布等 ;离散型概率分布包括 :伯努利二项分布、泊松分布等。可以根据实际情况进行概率分布类型的选择。概率分布中可得到诸如期望值、标准差、差异系数等信息,对风险估计非常有用。在工程实践中,有些风险因素或风险事件的发生是一种较为普遍的现象,前人己做过了许多的探索和研 究,并得到了这些风险因素或风险事件的随机变化的规律,即分布的概率。对这种情况,就可利用己知的理论概率分布,根据工程的具体情况去求风险因素或风险事件发生的概率。比如,正态分布在工程项目风险管理的各种分布的应用中居于首位。在正常生产条件下,工程项目施工工序质量的计量值服从正态分布 :土工试验得到的一些参数,如抗剪强度被认为近似服从正态分布 ;工程项目施工工期一般也认为是近似服从正态分布的。因此,在分析工程质量风险、地质地基风险、工期风险时,就可直接利用正态分布进行分析 .(2) 主观概率估计法 .由于在实际可行性研究中进行风险分析时,所遇到的事件常常不可能做试验,特别是工程项目具有明显的一次性和单件性,可比性较差,以及工程项目的风险特性和风险因素往往也相差很远,根本就没有或很少有可以利用的历史数据和资料。但由于决策的需要,必须对事物的出现的可能性进行估计,在这种情况下,风险管理人员就只能根据自己的经验猜测风险事件发生的概率分布或概率。这种由有关专家对事件的概率做出一个合理的估计的方法就是主观概率估计法。在某种程度上,主观概率反映了个体在一定情况下的自信程度。用主观概率估计风险因素或风险事件发生概率的常用方法有 :等可能法、 主观测验法、专家调查法等。主观概率估计法是估计者根据合理的判断和当时能收集到的有限信息以及过去长期经验所进行的估计的结果。 CBD 写字楼项目主要运用主观概率估计法。 4.3 项目评价方法风险评价的基本方法有 :主观评分法、等风险图法、网络图法、模糊评价法等 4.3.1 主观评分法 CBD 写字楼项目的风险评价主要运用主观评分法咨询专家对风险打分得到。种方法分为三步进行 :第一步,识别和评价对象相关的风险因素、风险事件或发生风险的环节,列出风险调查表。第二步,请有经验的专家对可能出现的风险因素或风险事件的重要性进行评价,这时为 每一单个风险赋予一个权值,例如从 0到 10 之间, 0 代表没有风险, 10 代表风险最大,专家对风险打分。第三步,综合整体风险水平,即将各风险因素得分求和,得到项目整个风险得总分,并将其与整体风险标准相比较。这种方法很简单,易于使用,其可靠性取决于专家赋分的客观性和评价标准的合理性。该方法适用于项目决策的前期,这个时期往往缺乏具体的数据资料,主要依据专家经验和决策者的意向,得出的结论只是一种大致的判断值。但是不管如何,主观评分法同时考虑了众多因素对项目整体风险的影响,它的评价结果的可信度要比仅考虑单因素的评价结果的可 信度要高。 5 CBD写字楼项目的风险分析模型 CBD 写字楼项目的风险分析模型的建立是基于模糊综合评价法建立风险分析模型。 5.1 模糊综合评价法简介随着我国计划经济体制向市场经济体制的逐步过渡 ,重大工程项目所面临的风险愈来愈大 ,加强对重大工程项目风险分析的理论研究和实际应用就显得非常重要。目前在国际上流行一种项目风险分析的方法 ,即将工程项目中的所有风险一一列出 ,然后设计风险调查表 ,请知名专家 ,利用专家丰富的项目经验 ,对各因素进行模糊评价 ,并求出平均数 ,在综合成整个项目进行风险分析 ,这种方法我们称之为模糊综合评价法 。采用模糊综合评价方法要把风险的大小界定为小、一般、较大和很大四个等级 ,各等级的界定没有明显的标志 ,分类的本身具有模糊性。 .5.2 模型的建立模糊综合评价法有单层次的模糊评价和多层次的模糊评价。对于国际上的大型项目一般采用多层次的模糊综合评价法来进行评价。其具体过程如下 :(1)确定评价因素的集合。即各因素的集合 :X =(x 1,x 2,…xm )。这里X 1=(x 11,x 12……x 1n ) X 2=(x 21,x 22,……x 2n ),… ,Xm =(xm 1,xm 2……xmn )m为评价因素的个数 , n为每个评价因素的分类指标数 (2)确定各影响因素的权重集。采用层次分析法确定权重 ,各因素的权重分别为A 1,A 2,……An ,且 ∑ Ai =1。权重集为 (A 1,A 2,……An )(3)建立评价等级集。评价等级集是评价者对评价对象可能做出的各种评价结果所组成的集合。这里我们采用专家评分法。具体过程是 :每位专家针对评价风险对各指标打分 ,打分范围在区间 (0-1)之内 ,且打分总和为1,打完分后对每项指标在每项评语下的得分分别取平均数 ,算出最终得分。 (4)确定隶属关系 ,建立模糊判断矩阵。 R= 其中rij是专家对风险指标的打分值 ,0≤ i ≤ m 0≤ j ≤ n (5)进行模糊综合评价 ,得到模糊综合评价结果S =A *R . S为权重向量 ,是A与模糊矩阵R的合成所得的模糊 子集 ,既模糊综合评价结果集 ,从而得出结论。