浅谈对建筑施工型房地产企业项目成本管理的认识.doc
浅谈对建筑施工型房地产企业项目成本管理的认识 在当前房地产市场竞争日趋激烈的条件下 ,房地产企业尤其是建筑施工型房地产企业加强项目成本管理 ,向科学管理要效益 ,是提高企业市场竞争意识、质量意识、效益意识的一种行之有效的科学管理方法。 一、建筑施工型房地产企业成本管理的特点 建筑施工型房地产企业在生产环节的特点是工期长、核算复杂 ,它的成本管理应该是一个全员、全方位、全过程、全环节的管理。要合理组织安排每一类工作人员的协调工作 ,同时也要宏观控制和安排施工过程的每一环节和步骤 ,保证施工的顺利进行。同时 ,财务管理是企业经营管理的核心 ,而成本管理则是财务管理的中心环节 ,是企业实现良好经济效益的有效保证。市场经济条件下的成本管理必须采用现代管理手段 ,建立成本预算、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核为主要内容的新的成本管理体系。 二、建筑施工型房地产企业成本管理存在的缺陷及问题 (一 )成本核算体制、成本管理的方法落后 建筑施工型房地产企业管理不到位 ,工程干完后成本才被反映出来。这种成本管理方法不能及时收集、传递、处理、储存生产经营过程中出现的大量数据信息 ,对成本信息做到正确的选择与使用 ,不能及时准确的发现成本管理中所存在的根本问题及原因。难以对症下药。另外还容易存在着会计信息失真等诸多问题。 (二 )成本管理的内容不全面 一些企业对成本管理内容的认识仍然局限于传统观念之中。认为成本管理就是管施工过程中的制造成本费用 (人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、等 )核算。 缺乏对生产经营全过程的成本管理 ,预算管理和成本管理脱节 ,管理费用居高不下 ,造成非制造成本失控 ,成本直线上升。 (三 )成本管理意识淡薄 企业成本管理普遍存在着 :重事后轻事前 ;重静态轻动态 ;重短期轻长远 ;重数量轻质量 ;重局部轻全局 ;重具体轻宏观 ;重现象轻本质 ;重内部轻外部 ;重战术轻战略的弊病。习惯于按传统思想观念想问题、办事情 ,靠完成产值 ,扩大投资 ,提高售价来实现企业盈利。因此 ,企业一方面要防止因产值规模而造成资源浪费 ;另一方面也要防止因盲目扩展规模 ,广种薄收或广种不收 ,使企业陷入粗放管理的困境。 三、建筑施工型房地产企业加强成本管理的措施 现代成本控制是一个系统工程 ,需要多方面配合配合和协调 ,从事前、事中、事后三个角度进行控制管理。 (一 )搞好成本预测 ,编制成本计划 ,树立新的成本管理理念 建立一支专业化水平高的内部预算队伍 ,必须在施工前期编制完成内部预算 ,建立预测模型。选择成本预测方法 ,进行成本预测 ,制定目标成本。通过成本预测可以使项目经理部在工程项目未施工之前 ,就已在项目利润的高低上有初步的了解 ,选择成本低、效益好的最佳成本方案 ,并能够在施工项目成本形成过程中 ,针对薄弱环节加强成本控制 ,克服盲目性 ,提高预见性。 成本管理由生产经营决定成本 ,逐渐向成本干预生产经营的开拓型成本管理方向发展 ;向企业的预测决策领域渗透 ;向技术质量管理等方面扩展。树立新的成本管理理念将是搞好企业成本管理工作的前提条件。 (二 )建立责任成本中心 建筑施工的房地产企业普遍存在成本管理责任不明确的现象 ,项目经理认为成本管理是财务部门的事情 ,而实际上财务部的人员对施工技术不是非常精通 ,根本无法控制成本。建立责、权、利相统一并承担经济责任的责任成本中心是控制成本的有效措施。 建立工程项目成本预测评估制度 ,科 学合理地确定各项目标成本指标、是现代企业成本管理的特征。 建立纵向到底、横向到位的目标成本管理体系 ,在制定目标成本时 ,要根据市场和企业实际 ,通过成本预测 ,考虑企业的经营条件 ,拟定企业经营目标成本 ,力求符合实际 ,贴近实际 ,具有可控性。签订纵向到企业法人项目经理部各班组、个人 ;横向到企业法人 (项目经理、书记 )各分管领导各业务部门个人的目标责任合同。按照奖罚对等的原则 ,实施重奖重罚 ,真正形成全员、全方位、全过程的立体式动态成本管理 ,不断提高成本效益 ,实现资本的保值增值。 (三 )加强成本管理的过程控制 1、严把资金控制关 建筑施工的房地产企业从事房地产开发建设周期长 ,垫付资金量大 ,资金回笼速度相对于一般性生产企业也慢得多 ,因此资金控制是成本控制的重要一环 ,以防止出现“烂尾楼”现象。资金控制一方面要求公司经营流程的合理化 ,另一方面 ,控制开发周期也至关重要。 2、制定各种材料的消耗定额 ,把好材料采购关 建筑施工的房地产企业成本中材料是整个房屋成本的重中之重 ,材料成本一般占到整个工程成本的 65%左右 ,制定各种材料的消耗定额 ,搞好材料成本控制对降低成本 ,提高经济效益有重要作用。 3、严格材料收发手 续 对进场的各种材料 ,由现场材料管理员认真检查 ,与材料的型号、规格、数量、质量标准核对无误后 ,填写材料入库单 ,为加强监督作用 ,入库单上必须有两人以上签字方为有效。采取必要的经济手段 ,鼓励各施工班组及施工人员回收再利用废旧材料 ,配合以相关的竞赛活动 ,推行收旧利废工作日常化 ,保证企业经营成本控制目标的实现。 4、加强人工费的核算和管理 建立一支专业技术水平高 ,人员稳定 ,技术工种齐全的劳务队伍 ,必要时也可采取公开招标等形式选拔合格的施工队伍 ,可以提供工作效率 ,缩短工期 ,降低人工费的支出。 5、加强质量管理 ,采用新设备新技术 质量是企业生存的必要条件。要想实现最低质量成本就应该严格按照施工组织设计进行施工 ,提高工程质量的一次成优率 ,尽量避免窝工、返工所带来的损失。随着施工技术的不断发展 ,施工过程中使用一些新的技术和设备 ,可以节省材料和节约时间 ,大大的削减工程成本 ,缩短工期 ,生产出高质量高技术的精品工程 ,树立良好的企业形象。 6、建立完善的内部控制制度 项目经理部应紧密结合工程的特点 ,制定出合理可行的控制依据 ,建立起具有约束和激励双重作用的内部控制制度。 7、做好预算成本和实 际成本的对比分析 项目完成后 ,立即将成本的实际指标与计划、定额、预算进行对比和考核 ,评定施工项目成本计划的完成情况和各责任者的业绩 ,并依次给予相应的奖励和处罚。 规范成本构成和形成机制 ,提高成本报告的真实性、准确性、及时性 ,堵塞成本管理中的各项漏洞 ,努力实现低成本、高质量、高效益的发展战略 ,推动建筑施工的房地产企业成本管理 ,使企业的发展迈上一个新台阶。 (作者单位 :新疆生产建设兵团勘测规划设计研究院 )