CBD写字楼项目风险分析.doc

CBD 写字楼项目风险分析 中国加入 WTO 以后，中央商务区的建设被很多城市提上了日程。很多城市把建设CBD 作为城市的核心和标志，期望通过 CBD 可以提高城市的整体竞争力。为此，中国的一些大中城市像上海的陆家嘴，外滩与竹园多于 6 平方公里的范围内为上海发展中的 CBD。北京中央国际商务区正在形成当中。一些大中城市和一些省会城市也在 CBD 的建设希望在本地区内肩负起金融控制中心的责任，借以提高城市在本地区范围内的竞争力，巩固领导城市的地位。 CBD 的建设中主要的是商务房地产的开发，其中以写字楼为主要的商务房产。 CBD 的概念就注定的天价的土地出让金和 楼盘售价。写字楼的高标准建设要求对建筑技术和管理来说是一种挑战，不仅需要大量的资金，还需要高超的项目运作与管理技术。目前，我国 CBD 建设刚刚起步没有可借鉴的建设经验，写字楼的建设国内开发商涉足不深。 CBD 写字楼项目建设没有成熟的相关理论可以指导建设，此类项目的风险分析换没有人做。本论文的介绍希望明白此类项目的风险分析过程和分析方法，为更深入的理论研究打下基础。 CBD写字楼项目中分析理论知识介绍 1 CBD写字楼项目基础知识 1.1 CBD 的定义和特征 1.1.1 CBD 的定义 CBD ，即“中央商务区”（ Central Business District），现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。 1.1.2 CBD 的特征 1、可达性 可达性是 CBD 最基本的特征。 CBD一般位于城市的中心位置，从城市的任何一处都可以方便的到达。除此之外， CBD还是城市的信息中枢，是城市中人与人交换商品、信息和进行各种社会活动的中心。 2、高密度 各商家竞相抢占对自己 有利的地段，造成 CBD 的用地紧张，地价上涨，密度越来越高。在形态上表现为随着地价的上涨，建筑的高度和密度也在增长，形成 CBD 的特有景观，特别是在美国大城市中最为明显，即摩天大楼林立。 3、行业分区 从理论上讲，特别是在一些发达国家，相同行业功能的集中有利于效率的提高。 1.2 写字楼的定义和分类写字楼就是专业商业办公用楼的别称 ,严格地讲 ,写字楼是不能用于住人的 .